Dämmen, Heizungssanierung und Wärmepumpentechnologie, Teil 1

24.02.2026

Bild: Vaillant

Laut Verband der Wohnungswirtschaft haben die Wohnungsunternehmen zwischen 2010 und 2022 pro Jahr 45 Mrd. Euro für das Dämmen im Bestand ausgegeben. Der durchschnittliche Energieverbrauch sank dadurch lediglich von 131 auf 129 kWh pro Quadratmeter.

Die energetische Sanierung des Gebäudebestands wirft zentrale Fragen auf: Welche Maßnahmen sind in welcher Reihenfolge sinnvoll – Dämmung oder Heizungswechsel – und welche Wärmepumpentechnologie passt zum jeweiligen Objekt? In seiner zweiteiligen Serie gibt Fachjournalist Martin Schellhorn einen praxisnahen Leitfaden zur Sanierungsreihenfolge sowie zur objektspezifischen Bewertung gängiger Wärmepumpensysteme.

Die Energiewende geht weiter, und insbesondere die Unternehmen der Wohnungswirtschaft stehen vor der immensen Aufgabe der energetischen Sanierung ihres Bestandes. Dabei scheint die Frage nach der primär favorisierten Strategie in der energetischen Sanierung weitgehend geklärt. Lars von Lackum, seit 2019 Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE mit 17.000 Wohnungen, brachte es am 18. Oktober 2025 in einem Interview gegenüber n-tv auf den Punkt: „Dämmen ist unfassbar teuer und hat kaum Klimaeffekte. Der Verband der Wohnungswirtschaft (GDW) hat das untersucht: Zwischen 2010 und 2022 hat die Wohnungswirtschaft pro Jahr 45 Mrd. Euro für das Dämmen im Bestand ausgegeben. Der durchschnittliche Energieverbrauch ist dadurch lediglich von 131 kWh pro Quadratmeter auf 129 kWh gesunken.“

Weiter führt von Lackum aus: „Entscheidend sind letztlich die Kosten pro reduzierter Tonne CO₂. Eine Vollmodernisierung umfasst Dach, Zwischendecken, Fassade und Fenster. Dort liegen wir bei 1000 bis 1500 Euro Vermeidungskosten pro Tonne CO₂. Und diesen Kosten stehen Mieterhöhungen gegenüber, die sich die Mieter nicht mehr leisten können. Für einen nachhaltigen Bestand benötigen wir andere Ideen, schlauere Thermostate oder Heizungsanlagen.“

Wirtschaftlicher Wärmepumpenbetrieb auch im unsanierten Baubestand möglich

Diese Meinung wird auch von zahlreichen Studien untermauert, die empfehlen, zunächst die Heizanlage zu sanieren, bevor Dämmmaßnahmen umgesetzt werden. In der Studie „Wärmeschutz und Wärmepumpe – warum beides zusammengehört“ von FIW München & ifeu Heidelberg (2023), die vom Verband für Dämmsysteme, Putz und Mörtel e. V. beauftragt wurde, wird aufgezeigt, dass Wärmepumpen auch in ungedämmten Gebäuden wirtschaftlich betrieben werden können. Dämmmaßnahmen könnten zwar die Effizienz erhöhen, seien aber mit hohen Investitionskosten verbunden. Dabei steige die Jahresarbeitszahl (JAZ) einer Wärmepumpe zwar mit besserer Dämmung, aber die Kosten-Nutzen-Relation sei oft ungünstiger als beim reinen Wärmeerzeugertausch.

Ein Kurzgutachten zur Wirtschaftlichkeit von Wärmepumpen (2022) der Agora Energiewende sowie des Fraunhofer ISE zeigt u. a., dass in Mehrfamilienhäusern mit Effizienzklasse D oder E der Wärmepumpeneinsatz wirtschaftlich sinnvoll ist – selbst ohne umfassende Dämmung. Die Gesamtkosten pro Wohnung inklusive Energie, Wartung und Umlage sind bei Wärmepumpen niedriger als bei Gasheizungen, auch ohne Dämmmaßnahmen.

Das Umweltbundesamt beschreibt in der Studie „Wärmepumpensysteme in Bestandsgebäuden“ (2024), dass Wärmepumpen auch ohne vollständige Dämmung in vielen Bestandsgebäuden technisch und wirtschaftlich sinnvoll sind. Dämmmaßnahmen seien zwar langfristig vorteilhaft, aber nicht zwingend für den erfolgreichen Betrieb einer Wärmepumpe erforderlich. Die Studie empfiehlt eine Priorisierung des Wärmeerzeugertauschs, insbesondere bei begrenzten Budgets.

Bei begrenzten Mitteln Fokus auf Sanierung der Wärmeerzeugung legen

Das Fazit aus allen aktuellen Studien ist eindeutig: Der Austausch des Wärmeerzeugers durch eine Wärmepumpe ist oft kosteneffizienter als umfassende Dämmmaßnahmen. Dämmung lohnt sich vor allem in Kombination mit Wärmepumpen, aber nicht zwingend als erste Maßnahme. Bei begrenzten Mitteln sollte der Fokus auf dem Wärmeerzeugertausch liegen, insbesondere bei Gebäuden mit mittlerem Sanierungsstand.

„Und auch von der Seite des Gesetzgebers ist vieles deutlich klarer, als es aktuell dargestellt wird“, beschreibt Dr. Alexander Linder, Leiter Produktmanagement bei Vaillant Deutschland. „Denn egal, welche Regelungen die Novelle des ‚Heizungsgesetzes‘ festlegen wird – die Ziele der Energiewende sowie die Notwendigkeit zur kontinuierlichen Reduzierung des Verbrauchs fossiler Energieträger und damit der Reduzierung von CO₂-Emissionen sind fixiert. Und das vor allen Dingen auf europäischer Ebene. Denn auch bei allen denkbaren Änderungen im deutschen Heizungsgesetz: Das europäische Recht ist in jedem Fall zu beachten.“

Die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden ist beispielsweise eine Richtlinie der Europäischen Union, die darauf abzielt, die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern und die Treibhausgasemissionen im Gebäudesektor zu reduzieren. Die Richtlinie wurde mehrfach novelliert, zuletzt 2024. Die aktuellen Ziele umfassen die schrittweise Umstellung auf Nullemissionsgebäude im Neubau und die Sanierung von Bestandsgebäuden zur Senkung des Energieverbrauchs.

Hier setzt sie Mindestanforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden und fördert die Renovierung von Bestandsgebäuden. Konkret sollen bis 2030 Einsparungen von 16 % und bis 2035 von 20 bis 22 % erreicht werden. Bis 2040 sollen in Gebäuden keine fossilen Brennstoffe mehr genutzt werden. Die Mitgliedstaaten müssen die Vorgaben der EPBD bis 2026 in nationales Recht umsetzen.

Künftige CO₂-Kosten berücksichtigen

Parallel dazu wird die Preisentwicklung für fossile Energieträger in der energetischen Sanierung von Heiztechnikanlagen ein weiteres Argument pro Wärmepumpe liefern. Denn im freien Handel mit CO₂-Zertifikaten, wie er ab 2027 im deutschen nationalen Emissionshandel (nEHS) erwartet wird, werden die Preise durch Angebot und Nachfrage am Markt bestimmt. Vorher, von 2021 bis 2025, gab es feste Preise, die schrittweise von 25 Euro auf 55 Euro pro Tonne CO₂ stiegen. Ab 2026 wird ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro festgelegt, bevor ab 2027 der freie Handel beginnt. Die tatsächlichen Preise im freien Handel werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter der Nachfrage von Unternehmen nach Zertifikaten, der verfügbaren Menge an Zertifikaten und den allgemeinen Erwartungen an die zukünftige Preisentwicklung. Dabei ist die Menge der verfügbaren Zertifikate begrenzt und wird jährlich kontinuierlich reduziert, was tendenziell zwangsläufig zu steigenden Preisen führen wird.

Viele Studien prognostizieren für 2030 Preise von 275 Euro pro Tonne CO₂ für bestimmte Sektoren. Andere Studien sprechen von Preisen zwischen 200 und 300 Euro pro Tonne, die für eine effektive Reduktion der Emissionen notwendig wären. Eines ist jedoch bereits klar: Die tatsächlichen Preise im freien Handel können starken Schwankungen unterliegen und so für Unsicherheiten in der Planung sorgen. Auch wenn die EU bereits Lenkungsmechanismen und Preisdeckel diskutiert, spricht vieles dafür, dass sich der CO₂-Preis nur schlecht kalkulieren lassen wird. Insbesondere in der Wohnungswirtschaft mit einer notwendigen langfristigen Planungsstrategie, u. a. auch im Hinblick auf die Nebenkostenentwicklung und die Erfüllung gesetzlicher Vorgaben, stellen diese Fakten ein weiteres wichtiges Kriterium bei der Sanierung von Bestandsgebäuden dar.

Mehr als 70 % aller Bestandsgebäude für Wärmepumpen geeignet

Spätestens hier wird deutlich: Eine energetische Sanierung der Wärmeversorgung in den Bestandsgebäuden der Wohnungsbauunternehmen ist unvermeidlich. Dabei ist die Wärmepumpe oftmals alternativlos geworden, vor allen Dingen angesichts der neuen Technologien, die Hersteller mittlerweile anbieten. Diese sind durch technische Weiterentwicklungen nicht nur für mehr als 70 % aller Gebäude im Bestand geeignet, sondern bieten auch weitere Features, die bislang teilweise den Einsatz von Wärmepumpen verhindert haben.

Umso relevanter ist es, die aktuellen Möglichkeiten und Unterschiede von Wärmepumpentechnologien genau zu kennen und beurteilen zu können. Im Folgenden sollen Luft/Wasser-Wärmepumpen mit Monoblock-Technologie im Fokus stehen, weil sie klar den Markt dominieren. Folgende Wärmepumpentechnologien von Luft/Wasser-Wärmepumpen sollen an dieser Stelle betrachtet werden:

Einzelwärmepumpen mit geringer Leistung bis rund 12 kW

Einzelwärmepumpen mit größerer Leistung ab ca. 15 kW

Kaskade mit Kleinwärmepumpen / Kaskade mit Großwärmepumpen

Energy Units

Sonderlösungen VRF-Anlagen / Kaltwassersätze

Einzelwärmepumpen mit geringer Heizleistung bis ca. 12 kW werden in der Wohnungswirtschaft bei energetischen Sanierungen kaum eine Rolle spielen. Allenfalls im kleinen Neubau mit maximal drei Wohneinheiten können diese Geräte eingesetzt werden. Eine wichtige Funktion erfüllen sie dennoch – und zwar in der Kaskadierung. Einzelwärmepumpen mit größerer Leistung von rund 15 kW, wie beispielsweise die aroTherm perform von Vaillant, sind dagegen für die Bestandssanierung sehr gut geeignet. Sie sind marktüblich bis ca. 20 kW verfügbar und erschließen so einen Großteil energetisch sanierter Mehrfamilienhäuser.

In Teil 2 der folgenden Ausgabe der SBZ werden Planungsaspekte rund um Wärmepumpenkaskaden betrachtet, Aufstellbedingungen hinsichtlich der Schallemissionen und des umweltschonenden Kältemittels R290 analysiert und alternative Lösungen in der energetischen Sanierung der Wärmeversorgung vorgestellt.